전세대출 계약을 앞두고 집주인·중개사에게 반드시 확인해야 할 질문 리스트
목차
2025년에도 전세 사기 피해가 계속되고 있어, 전세 계약을 앞둔 분들의 철저한 주의가 필요합니다. 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 걸린 만큼, 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 꼼꼼히 체크하여 소중한 자산을 지키세요.
전세 계약 전 필수 확인 사항: 2025년 최신 동향
최근 몇 년간 전세 시장은 가격의 급등락을 반복하며 불안정성이 커지고 있습니다. 특히 빌라 등 다세대주택을 중심으로 전세 사기 사건이 끊이지 않고 있으며, 깡통전세, 신탁 부동산 사기, 위조 서류 등 범죄 수법 또한 더욱 교묘해지고 있습니다. 2025년 현재에도 주거 취약 계층을 대상으로 하는 전세 사기 피해는 여전히 심각한 사회 문제입니다. 이에 정부는 임대인 정보 조회 제도를 확대하고, 공인중개사의 설명 의무를 강화하는 등 임차인의 권익 보호를 위한 제도적 노력을 지속하고 있습니다. 이러한 변화 속에서 임차인은 더욱 세심한 주의를 기울여 계약에 임해야 합니다.
최신 전세 시장 동향을 파악하는 것은 안전한 계약의 첫걸음입니다. 2025년 11월 기준으로 서울 아파트 전셋값은 44주 연속 상승세를 보이며 임대차 시장의 불안정성이 심화되고 있습니다. 특히 송파구, 강동구, 영등포구 등에서 높은 상승률을 기록했으며, 경기도 과천, 성남 등 서울 인근 지역도 전셋값 강세를 나타내고 있습니다. 이러한 전세 가격 상승은 전세 물량 부족과도 밀접한 관련이 있습니다. 정부의 대출 규제 및 실거주 요건 강화로 인해 전세 매물이 급감하면서, 서울 아파트 전세 물량이 1년 새 약 20% 감소한 것으로 파악됩니다. 이는 다가올 봄 이사철의 전세난을 더욱 부추길 것으로 예상됩니다. 한국부동산원의 전세 수급동향 지표 역시 100을 넘어서며, 현재 전세 수요가 공급을 초과하는 심각한 수급 불균형 상태임을 보여주고 있습니다.
집주인(임대인) 관련 핵심 질문 리스트
집주인과의 직접적인 소통은 계약의 안전성을 확보하는 데 매우 중요합니다. 계약서상의 임대인과 실제 소유주가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 집주인에게 신분증 제시를 요구하여 계약서상의 정보와 대조하고, 만약 위임받은 대리인이 방문한다면 정식 위임장과 인감증명서 등 관련 서류를 꼼꼼히 검토해야 합니다. 또한, 집주인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하여 향후 발생할 수 있는 법적 문제를 사전에 예방하는 것이 좋습니다. 계약 시 체납액 전액 상환을 특약으로 명시하는 것을 적극 권장합니다.
2025년 5월 27일부터 시행된 '임대인 정보조회 제도'를 적극 활용하세요. 이 제도를 통해 집주인의 보증 사고 이력, 주택도시보증공사(HUG) 보증 가입 주택 수, 보증 금지 대상 여부 등을 미리 확인할 수 있습니다. 공인중개사를 통해 정보를 얻거나, '안심전세앱'과 같은 정부 지원 앱을 활용하여 편리하게 조회할 수 있습니다. 집주인이 과거에 전세금을 제때 돌려주지 못해 HUG 등으로부터 보증금을 대신 변제받은 건수가 있는지 확인하는 것도 집주인의 신뢰도를 판단하는 데 중요한 지표가 됩니다.
집주인(임대인) 관련 주요 확인 사항은 다음과 같습니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 및 중요성 |
|---|---|
| 실소유주 확인 | 계약서 임대인 = 등기부등본 소유주 일치 확인. 신분증 대조, 대리인 시 위임장, 인감증명서 필수 확인. |
| 세금 체납 여부 | 국세, 지방세 체납 확인. 계약 특약으로 체납액 전액 상환 명시 권장. |
| 보증 사고 이력 및 다주택 여부 | 임대인 정보 조회 제도(2025.05.27 시행) 활용. 안심전세앱 이용 가능. |
| 최근 3년간 대위변제 건수 | HUG 등 기관의 보증금 대위변제 횟수 확인으로 임대인 신뢰도 파악. |
물건(주택) 정보 꼼꼼히 파헤치기
등기부등본은 계약 전 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류입니다. 건물의 소유권 관계뿐만 아니라 근저당, 가압류 등 모든 권리 관계를 상세히 파악해야 합니다. 특히 근저당 설정액이 주택 시세에 비해 과도하다면 '깡통전세'의 위험이 있으므로 주의해야 합니다. 등기부등본은 계약 직전에 다시 한번 최신 내용으로 발급받아 확인하는 것이 안전합니다. 또한, 건축물대장을 통해 해당 건물이 불법 건축물이거나 위반 건축물은 아닌지 확인해야 합니다. 불법 건축물은 전세보증보험 가입이나 주택 담보 대출이 어렵거나 불가능할 수 있어 추후 난관에 봉착할 수 있습니다.
주변 시세와 전세가율을 파악하는 것도 중요합니다. 계약하려는 주택의 현재 매매 가격 대비 전세 가격의 비율, 즉 전세가율을 확인하여 적정한 수준인지 판단해야 합니다. 전세가율이 지나치게 높다면 보증금 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다. 무엇보다 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 전세보증보험 가입이 어렵다면 계약 자체를 재고하거나 다른 매물을 알아보는 것이 현명합니다. HUG, HF, SGI 등 보증보험 상품별 가입 조건과 보증 한도를 미리 숙지하는 것이 좋습니다. 마지막으로, 이사 전에 해당 주택이 공실 상태인지, 관리비 체납 문제는 없는지 등을 직접 확인하는 것도 잊지 말아야 합니다.
주택(물건) 관련 필수 확인 사항은 다음과 같습니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 및 중요성 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 소유권, 근저당, 가압류 등 권리 관계 확인. 계약 직전 최신본 재확인 필수. |
| 건축물대장 확인 | 불법, 위반 건축물 여부 확인. 보증보험 가입 및 대출 가능 여부 확인. |
| 주변 시세 및 전세가율 | 주변 매매가 대비 전세가율 확인. 적정 수준 초과 시 보증금 회수 위험. |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 | 가입 불가 시 계약 재고. HUG, HF, SGI 가입 조건 및 한도 사전 확인. |
| 실거주 상태 확인 | 이사 전 공실, 관리비 체납 여부 직접 확인. |
공인중개사, 믿고 맡겨도 될까?
공인중개사는 전세 계약의 중요한 연결고리 역할을 합니다. 따라서 해당 공인중개사가 정식으로 등록된 중개업자인지, 등록 번호는 정확한지 등을 확인하는 것이 중요합니다. '안심전세앱'과 같은 정부 지원 시스템을 통해 공인중개사의 실거래 정보와 위반 이력 등을 조회해 볼 수 있습니다. 공인중개사는 임차인에게 계약에 영향을 미칠 수 있는 모든 사항에 대해 충분히 설명할 의무가 있습니다. 매물 정보, 권리 관계, 주변 시세 등 계약 관련 중요 정보를 투명하게 제공하는지, 설명이 부족하거나 의문스러운 부분은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 중개업소에 대한 의심이 간다면, 다른 중개업소를 통해 시세를 비교하거나 계약 자체를 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.
공인중개사의 전문성과 정직성은 안전한 전세 계약의 핵심입니다. 중개업자는 임대인과 임차인 양측의 입장을 조율하고, 계약 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제를 예방하는 역할을 수행합니다. 따라서 계약 과정 전반에 걸쳐 중개업자의 태도와 설명 방식을 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다. 만약 중개업자가 특정 매물을 과도하게 추천하거나, 확인되지 않은 정보를 제공한다면 경계심을 가져야 합니다. 또한, 계약서를 작성할 때 중개업자가 서류 작성을 대충 하거나, 중요 내용을 제대로 설명하지 않는다면 반드시 이의를 제기하고 정확한 설명을 요구해야 합니다. 모든 계약 절차는 법적 효력을 가지므로, 서명 전에는 반드시 내용을 완전히 이해해야 합니다.
안전한 계약을 위한 필수 특약 사항
안전한 전세 계약을 위해서는 일반적인 계약서 내용 외에 몇 가지 필수적인 특약 사항을 명시하는 것이 중요합니다. 먼저, 전세 자금 대출이 승인되지 않을 경우 계약이 무효 처리되고 계약금을 즉시 반환받을 수 있도록 하는 조항을 포함해야 합니다. 이는 대출 불가 사유가 집주인이나 주택 자체의 문제일 경우 임차인의 피해를 최소화하기 위함입니다. 또한, 전세 보증 보험 가입이 불가능한 경우에도 계약금을 즉시 돌려받을 수 있다는 내용을 명시하여 보증 보험 가입을 조건으로 하는 임차인의 안전을 확보해야 합니다.
계약 기간 중 집주인이 해당 주택에 새로운 근저당 설정 등 권리 변동을 일으키지 않겠다는 내용도 중요합니다. 이를 통해 임대차 기간 동안 주택의 담보 가치가 불안정해지는 것을 방지할 수 있습니다. 집주인의 체납 세금 발생 시 잔금일 이전까지 이를 상환하고, 이행하지 못할 경우 계약 무효 및 계약금 반환을 명시하는 것도 필수적입니다. 마지막으로, 집주인이 계약 기간 중 해당 주택에 대한 매매 계약을 체결할 경우, 반드시 사전에 임차인에게 고지하도록 하는 조항을 추가하여 임차인의 권리를 보호해야 합니다.
안전한 계약을 위한 필수 특약 사항은 다음과 같습니다.
| 특약 내용 | 목적 및 중요성 |
|---|---|
| 전세 자금 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 즉시 반환 | 대출 불가 시 임차인 피해 방지. |
| 전세 보증 보험 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 즉시 반환 | 보증 보험 미가입 시 임차인 보호. |
| 임대인의 새로운 권리 발생 금지 | 계약 기간 중 담보 가치 안정성 유지. |
| 임대인 체납 세금 고지 및 전액 상환 | 임대인의 체납 문제로 인한 임차인 피해 예방. |
| 임대인 매매 계약 체결 시 사전 고지 | 임차인의 주거 안정 및 이사 준비 시간 확보. |
계약 후 놓치지 말아야 할 절차
전세 계약을 체결한 후에도 보증금 보호를 위한 필수 절차를 잊지 말아야 합니다. 이사 당일에는 반드시 주민센터에 방문하여 전입 신고를 하고, 동시에 확정일자를 받아야 합니다. 전입 신고를 통해 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이 두 가지 절차는 전세 보증금 보호를 위한 가장 기본적이면서도 강력한 법적 장치이므로, 절대 놓쳐서는 안 됩니다. 혹시라도 전입 신고나 확정일자를 제때 받지 못하면, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 후순위로 밀려 돌려받지 못하는 심각한 상황이 발생할 수 있습니다.
또한, 계약 시 전세 보증 보험 가입 가능 여부를 확인했다면, 반드시 보험 가입 절차를 마무리해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 전세 보증 보험은 집주인의 파산이나 불법 행위 등으로 인해 전세금을 돌려받지 못하게 되었을 때, 보험사가 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 가입 조건을 충족하는 경우, 소정의 보험료를 납부하는 것만으로도 수억 원에 달하는 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다. 보험 가입은 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받는 것을 보장하는 강력한 수단이므로, 반드시 가입을 완료하여 재정적 위험을 줄이는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인이 해외에 거주 중인데, 계약은 어떻게 진행해야 하나요?
A1. 집주인이 해외에 거주하는 경우, 반드시 위임장과 인감증명서 등 법적 효력이 있는 위임 서류를 준비해야 합니다. 위임장에 집주인의 인감이 날인되어 있고, 인감증명서와 일치하는지, 그리고 해당 서류의 유효기간이 남아 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요하다면 변호사 등 전문가의 도움을 받아 위임 서류의 진위 여부를 다시 한번 검증하는 것이 안전합니다.
Q2. 계약하려는 집에 근저당이 많이 설정되어 있는데, 괜찮을까요?
A2. 근저당 설정액이 주택의 실제 시세나 매매가에 비해 과도하게 많다면 '깡통전세'의 위험이 높습니다. 집이 경매로 넘어갈 경우, 후순위 채권자인 세입자는 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 근저당 설정액과 주택 가치를 비교하여 안전하다고 판단될 때 계약하는 것이 좋습니다. 전세가율이 40~70% 이하인 경우 비교적 안전하다고 평가되지만, 이는 지역별, 물건별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것을 추천합니다.
Q3. 전세 보증 보험 가입이 안 되는 집은 어떤 이유 때문인가요?
A3. 전세 보증 보험 가입이 어려운 주요 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 주택의 담보 인정 비율(DTI, LTV) 초과로 인한 보증 제한입니다. 둘째, 불법 건축물, 무허가 건물 등 주택 자체의 하자가 있는 경우입니다. 셋째, 임대인의 세금 체납 이력이나 신용 불량 등 임대인의 문제가 있는 경우입니다. 넷째, 해당 주택이 이미 다른 보증보험에 가입되어 있거나, 전세 금액이 보험사별 한도를 초과하는 경우입니다. 정확한 가입 거절 사유는 해당 보험사에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.
Q4. 계약 만료일에 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?
A4. 계약 만료일에 집주인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않는다면, 즉시 전세 보증 보험사에 사고 접수를 해야 합니다. 보험사에 접수 후 보증금 지급 절차가 진행될 수 있습니다. 또한, 임차권 등기 명령 신청을 통해 임차인의 권리를 보존하고, 필요하다면 법원에 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 법적 절차를 진행해야 합니다.
Q5. 확정일자만 받으면 보증금을 무조건 돌려받을 수 있나요?
A5. 확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 부여하지만, 보증금을 '무조건' 돌려받는 것을 보장하지는 않습니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 자신의 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 만약 집의 가치보다 채무 총액이 더 많다면, 확정일자를 받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 따라서 전세 보증 보험 가입이 가장 확실한 보증금 보호 수단입니다.
Q6. 전세 계약 시 계약금을 너무 많이 주는 것은 아닌가요?
A6. 일반적으로 전세 계약 시 계약금은 전체 보증금의 10% 정도를 지급하는 것이 일반적입니다. 하지만 이는 법적으로 정해진 기준이 있는 것은 아닙니다. 계약금을 너무 많이 지급할 경우, 혹시 모를 상황 발생 시 자금 회수에 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다. 상호 협의를 통해 합리적인 수준의 계약금을 설정하는 것이 좋습니다.
Q7. 전세 사기 예방을 위해 정부에서 지원하는 앱이 있다고 들었습니다. 어떤 앱인가요?
A7. 네, 전세 사기 예방을 위한 대표적인 정부 지원 앱으로는 '안심전세앱'이 있습니다. 이 앱을 통해 임대인의 체납 사실, 전세사기 피해 유형, 주택의 권리관계 정보를 조회할 수 있으며, 공인중개사 정보 확인 등 다양한 기능을 제공합니다.
Q8. 신탁 등기된 부동산의 전세 계약 시 주의할 점은 무엇인가요?
A8. 신탁 등기된 부동산은 신탁 회사에 소유권이 이전된 상태일 수 있습니다. 따라서 계약 시 반드시 신탁 회사와 직접 소통하고, 신탁 원부를 통해 소유권 관계와 임대 가능 여부를 명확히 확인해야 합니다. 집주인(위탁자)이 아닌 신탁 회사의 승인 하에 임대 계약을 진행해야 합니다. 신탁 회사의 동의 없이 진행된 계약은 법적 효력이 없을 수 있습니다.
Q9. 전입 신고는 언제까지 해야 하나요?
A9. 주택 임대차 계약을 체결하고 이사한 날로부터 14일 이내에 전입 신고를 해야 합니다. 이사 당일에 전입 신고와 확정일자를 받는 것이 보증금 보호를 위한 가장 확실한 방법입니다.
Q10. 계약 기간 만료 전에 이사해야 하는 경우, 보증금은 어떻게 되나요?
A10. 계약 기간 만료 전에 이사해야 하는 경우, 집주인과의 협의가 가장 중요합니다. 새로운 세입자를 구하는 조건으로 집주인이 보증금을 반환해주는 경우가 일반적입니다. 만약 집주인이 협조하지 않을 경우, 계약 기간 만료까지 기다리거나 임차권 등기 명령, 보증금 반환 소송 등 법적 절차를 고려해야 할 수 있습니다.
Q11. 전세권 설정 등기를 해야 보증금을 더 안전하게 보호받을 수 있나요?
A11. 전세권 설정 등기는 전세 계약 시 등기부등본에 전세권을 설정하는 것으로, 이는 법정 담보물권으로 인정되어 집이 경매로 넘어갔을 때 우선 변제받을 수 있습니다. 전입 신고와 확정일자만으로는 부족하다고 판단될 때 고려해볼 수 있지만, 별도의 등기 비용이 발생하며 집주인의 동의가 필요합니다. 보증 보험 가입이 더 간편하고 포괄적인 보호를 제공하는 경우가 많습니다.
Q12. 전세 계약 시 반드시 공인중개사를 통해야 하나요?
A12. 법적으로 공인중개사를 반드시 통해야 하는 것은 아니지만, 전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로 전문적인 지식과 경험을 가진 공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 공인중개사는 계약 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제나 시세 정보를 제공하며, 계약서 작성 실수를 줄여줍니다.
Q13. 임대인이 잔금일에 맞춰 모든 세금을 납부한다고 약속했습니다. 믿어도 될까요?
A13. 구두 약속보다는 계약서 특약으로 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 잔금일 이전에 체납 세금을 완납하고, 이를 증명할 수 있는 서류(납세증명서 등)를 제출하도록 요구하는 것이 좋습니다. 특약에 명시된 내용을 이행하지 않을 경우 계약 해지 및 계약금 반환에 관한 사항도 포함하면 더욱 안전합니다.
Q14. 안심전세앱에서 조회한 임대인 정보와 실제 집주인이 다르면 어떻게 하나요?
A14. 안심전세앱에서 조회된 정보와 실제 집주인이 다르다면, 이는 계약 진행에 있어 매우 심각한 문제입니다. 즉시 계약을 중단하고 해당 부동산 거래를 피해야 합니다. 이러한 불일치는 사기 시도의 신호일 수 있으므로, 절대로 의심스러운 상황을 간과해서는 안 됩니다.
Q15. 전세 계약 갱신 시에도 집주인 정보를 다시 확인해야 하나요?
A15. 네, 전세 계약을 갱신할 때도 집주인의 현재 재정 상태나 주택 관련 권리 변동 사항이 있을 수 있으므로, 가능하다면 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 특히 계약 갱신 시점이 가까워졌을 때 등기부등본을 새로 발급받아 권리 변동 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
Q16. 전세 계약 시 중도금도 지급해야 하나요?
A16. 전세 계약에서는 통상적으로 계약금과 잔금만 지급하며, 월세와 달리 중도금이 없는 경우가 많습니다. 만약 계약 과정에서 집주인이 중도금 지급을 요구한다면, 그 이유를 명확히 확인하고 지급 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 중도금 지급 시에는 반드시 계약서에 해당 내용을 명확히 명시하고, 지급 관련 영수증을 받아두어야 합니다.
Q17. 전세 계약 후 잔금을 치르기 전에 집주인이 집을 팔려고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
A17. 만약 계약서에 집주인이 매매 계약 체결 시 임차인에게 사전 고지하도록 하는 특약이 있다면, 이에 따라 집주인은 임차인에게 통지해야 합니다. 만약 해당 특약이 없다면, 원칙적으로는 집주인의 매도 권한을 막을 수는 없습니다. 다만, 새로운 집주인에게도 기존 전세 계약의 효력이 승계될 수 있으므로, 새로운 집주인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 이러한 상황을 방지하기 위해 매매 관련 사전 고지 특약을 반드시 넣는 것이 중요합니다.
Q18. 등기부등본 상에 '신탁'이라고 표시되어 있는데, 전세 계약해도 괜찮을까요?
A18. 신탁 등기된 부동산은 소유권이 신탁 회사에 있습니다. 따라서 전세 계약은 반드시 신탁 회사와 직접 협의하고 승인을 받아야 합니다. 위탁자(원래 집주인)와의 계약만으로는 법적 보호를 받기 어렵습니다. 신탁 원부를 확인하여 신탁 회사의 임대차 계약 가능 여부 및 절차를 정확히 확인하는 것이 필수입니다.
Q19. 계약서에 도장을 찍어야 하나요, 아니면 서명으로도 충분한가요?
A19. 계약서에는 법적으로 도장 또는 서명 중 하나로 효력이 발생합니다. 하지만 분쟁 발생 시 본인의 의사를 명확히 증명하기 위해 인감 날인(인감증명서 첨부) 또는 서명(본인서명사실확인서 첨부)을 하는 것이 더 확실한 방법으로 간주될 수 있습니다. 일반적인 경우 서명으로도 계약 효력에는 문제가 없습니다.
Q20. 전세 계약 시 복비를 얼마나 내야 하나요?
A20. 부동산 중개 수수료(복비)는 지역별, 중개 대상물 종류별, 거래 금액별로 상한 요율이 정해져 있습니다. 전월세 거래의 경우, 통상적으로 보증금과 월세를 합산한 금액을 기준으로 계산되며, 법정 요율 범위 내에서 중개업자와 협의하여 결정합니다. 계약 전에 반드시 해당 부동산에 적용되는 중개 수수료 요율표를 확인하고 사전에 협의하는 것이 중요합니다.
Q21. 계약 만료 2개월 전에 집주인이 나가라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
A21. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 임차인이 갱신 요구를 하지 않는 한, 계약은 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 간주됩니다. 따라서 임대인이 계약 만료 2개월 전 통지를 하지 않았다면, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
Q22. 전입 신고와 확정일자를 동시에 받아야 하나요?
A22. 전입 신고와 확정일자는 이사 당일에 동시에 받아야 대항력과 우선변제권을 가장 확실하게 확보할 수 있습니다. 전입 신고는 다음 날 0시부터 효력이 발생하며, 확정일자는 그날부터 효력이 발생하지만, 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우 그 순위를 정할 때 중요합니다. 이사 당일, 주민센터에 방문하여 두 가지 절차를 모두 완료하는 것이 좋습니다.
Q23. 전세 계약 시 집주인이 제시한 월세 전환율이 너무 높은 것 같습니다. 조정 가능한가요?
A23. 전월세 전환율은 법적으로 상한이 정해져 있습니다. 현행법상 기준금리에 더해 일정 비율(연 10%, 연 12% 중 낮은 비율)을 더한 비율을 초과할 수 없습니다. 따라서 집주인이 제시한 전환율이 법적 상한을 넘는다면, 법적 기준에 맞춰 조정해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 이 기준은 한국은행 기준금리 변동 등에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 시점에 최신 법규를 확인하는 것이 중요합니다.
Q24. 집주인이 집에 자주 방문해도 되는 건가요?
A24. 임차인의 주거 공간은 개인의 사생활 영역이므로, 임대인은 임차인의 동의 없이 임의로 집에 출입할 수 없습니다. 만약 집주인이 사전에 협의 없이 집에 출입하거나 사생활을 침해하는 행위를 한다면, 이는 임대차 계약 위반에 해당할 수 있습니다. 집 방문에 대한 사항은 계약서 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.
Q25. 전세 계약 만료 시 부동산의 원상복구 의무는 어디까지인가요?
A25. 통상적으로 임차인은 통상적인 사용으로 인한 마모나 손상에 대해서는 원상복구 의무가 없습니다. 하지만 임차인의 과실이나 부주의로 인해 발생한 파손, 훼손에 대해서는 원상복구의 의무가 있습니다. 계약 시 부동산의 상태를 사진 등으로 기록해두고, 누가 언제 무엇을 수리하거나 변경했는지 명확히 하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
Q26. 전세 사기 피해를 당했을 때, 정부의 지원 제도는 어떤 것이 있나요?
A26. 전세 사기 피해를 당한 경우, 정부는 피해 임차인을 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있습니다. 여기에는 최우선변제권 강화를 통한 보증금 일부 우선 변제, 저금리 대환 대출 지원, 공공 임대주택 입주 지원, 심리 상담 지원 등이 포함됩니다. 자세한 내용은 주택도시보증공사(HUG)나 관련 정부 기관에 문의하여 안내받을 수 있습니다.
Q27. 집주인이 갑자기 보증금을 올려달라고 하는데, 어떻게 대응해야 하나요?
A27. 계약 기간 중에는 집주인이 일방적으로 보증금을 인상할 수 없습니다. 다만, 계약 갱신 시에는 법정 한도(5% 이내) 범위 내에서 보증금 인상이 가능합니다. 만약 집주인이 법정 한도를 초과하여 인상을 요구한다면, 법적 기준을 제시하며 협의해야 합니다. 이에 응하지 않을 경우, 임차인은 계약 갱신을 거절하거나 묵시적 갱신을 통해 기존 조건으로 계약을 유지할 수 있습니다.
Q28. 전세 계약서를 분실했는데, 어떻게 해야 하나요?
A28. 전세 계약서를 분실했다면, 계약 당시 계약을 진행했던 공인중개사무소에 연락하여 재발급을 요청할 수 있습니다. 또는 계약 당사자(임대인, 임차인)가 함께 주민센터 등기과에 방문하여 원본 계약서 사본을 발급받는 방법도 있습니다.
Q29. 전세 계약 기간이 만료되었는데, 집주인이 새로운 세입자를 아직 못 구했습니다. 보증금은 못 받나요?
A29. 원칙적으로 임차인은 계약 만료 시 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했더라도, 임차인의 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 만약 집주인이 이를 이행하지 않는다면, 임차권등기명령 신청이나 보증금 반환 소송 등 법적 조치를 취해야 합니다. 이러한 상황에 대비하여 전세 보증 보험 가입은 필수적입니다.
Q30. 부동산 앱에서 본 매물이 실제와 다른 경우가 많은데, 어떻게 해야 하나요?
A30. 부동산 앱에 게시된 정보는 실제와 다를 수 있습니다. 허위 매물, 과장 광고 등으로 인해 소비자들이 혼란을 겪는 경우가 많습니다. 따라서 앱에서 정보를 얻었다면, 반드시 해당 부동산을 직접 방문하여 실제 상태를 확인하고, 공인중개사에게 정확한 정보를 다시 한번 교차 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 의심스러운 점이 있다면 즉시 계약을 중단하는 것이 좋습니다.
주의사항
본 게시글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 계약 시에는 전문가의 법률 및 부동산 상담을 통해 개별 상황에 맞는 정확한 판단을 내리시기 바랍니다. 모든 법률 및 부동산 정보는 변경될 수 있으므로 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
요약
2025년 전세 계약 시에는 임대인 정보, 주택 권리 관계, 공인중개사 신뢰도 등을 철저히 확인하고, 전세 사기 예방을 위해 보증 보험 가입 및 필수 특약 사항을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 계약 후에는 전입 신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 하며, 안심전세앱 등 정부 지원 서비스를 적극 활용하는 것이 안전한 전세 계약의 핵심입니다.
댓글
댓글 쓰기